)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
W ostatnim czasie zauważamy rosnącą popularność tzw. prosumenckich instalacji fotowoltaicznych, które przeważnie umieszczone są bezpośrednio na dachach budynków. Dużym zainteresowaniem cieszą się również tzw. „duże” instalacje zwane potocznie farmami fotowoltaicznymi, które budowane są na gruntach rolnych i zajmują powierzchnię od około 1 ha. Trend ten wynika z faktu, że dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę może okazać się bardzo opłacalna dla jej właściciela. Zanim jednak zdecydujesz się na tego rodzaju inwestycję sprawdź, na co powinieneś zwrócić szczególną uwagę.
Wymagania dla gruntów
Nie każdy grunt spełnia wymagania pod farmę fotowoltaiczną, a co za tym idzie nie w każdym miejscu można ją wybudować. Istnieje kilka podstawowych kryteriów, które jako właściciel nieruchomości możemy zweryfikować. Pierwszy z nich to klasa gruntu. Aby budowa farmy fotowoltaicznej miała sens pod względem ekonomicznym dla inwestora, musi być zlokalizowana na gruntach klas RIVa, RIVb, RV, RVI. Ponadto, taka instalacja może być położna na nieużytkach pod warunkiem, że są one wolne od terenów podmokłych oraz zanieczyszczonych, które to mogą negatywnie wpłynąć na żywotność konstrukcji a w konsekwencji ekonomię projektu.
Kolejnym wymaganiem jest brak obiektów rzucających cień na powierzchnie modułów fotowoltaicznych, co obniża ilość produkowanej energii elektrycznej i w efekcie wpływa na opłacalność inwestycji. Mowa tutaj o drzewach, budynkach oraz innych podobnych obiektach. Oczywiście w przypadku odpowiednio dużych gruntów, które bezpośrednio przylegają np. do lasu, farma fotowoltaiczna zostanie odsunięta na odpowiednią odległość, co w efekcie uchroni ją przed obniżoną produkcją spowodowaną zacienieniem.
Każdy z inwestorów rozważając inwestycję w farmę fotowoltaiczną zlokalizowaną na gruncie posiada własne, tzw. „wewnętrzne wymagania” związane z indywidualnym podejściem do ekonomii takiej inwestycji. Aktualnie większość inwestorów jest zainteresowanych powierzchniami gruntów o wielkości od 1 ha w górę (gdzie górna granica nie istnieje), nie jest to jednak regułą. Dolna granica dzierżawionej powierzchni jest związana z minimalną mocą samej farmy fotowoltaicznej. Technologia fotowoltaiczna rozwija się w bardzo szybkim tempie. Jeszcze kilka lat temu, aby wybudować farmę fotowoltaiczną o mocy 1MW konieczne było zajęcie powierzchni około 2 ha. W ciągu kilku lat powierzchnia niezbędna do budowy 1MW farmy fotowoltaicznej zmniejszyła się o połowę. Nie ulega wątpliwości, że z biegiem lat i rozwojem technologii ta powierzchnia będzie się nadal pomniejszała, co w efekcie pozytywnie wpływa na ekonomię inwestycji.
Aby farma fotowoltaiczna zarabiała na sprzedaży produkowanej energii elektrycznej, konieczne jest połączenie jej z systemem elektroenergetycznym lub z odbiorcą energii. Większość farm na naszym rynku podłączona jest do systemu elektroenergetycznego. Na ocenę możliwości podłączenia instalacji wpływa wiele czynników, od np. wielkości farmy co jest bezpośrednio związane z różnymi rodzajami i miejscami, do których możliwe jest podłączenie takiej farmy i długością kabla, tzw. przyłącza, który trzeba ułożyć w ziemi. Ocenę możliwości przyłączenia farmy fotowoltaicznej należy pozostawić specjaliście, czyli firmie, z którą planujemy podpisać umowę dzierżawy. To firma powinna dysponować wiedzą, na podstawie której jest w stanie zweryfikować dzierżawione nieruchomości pod względem przyłączenia.
Najczęstsze pytania dotyczące dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę
Kiedy zaczniemy zarabiać?
Aby farma fotowoltaicza mogła zostać wybudowana konieczne jest przejście całej ścieżki administracyjnej, wykonanie m.in. dokumentów, opracowań, wniosków, uzgodnień oraz projektów, na podstawie których inwestor uzyska niezbędne decyzje administracyjne. Cały proces od podpisania umowy dzierżawy do momentu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę farmy fotowoltaicznej o mocy 1MW, trwa około 2 lat. W przypadku farm wielkopowierzchniowych, tj. około 15MW i większych, proces ten może się wydłużyć nawet do 5 lat. Umowy dzierżawy przewidują płatność czynszu od momentu rozpoczęcia budowy co oznacza, że przez najbliższe minimum 2 lata nie będziemy mieć przychodu z podpisanej umowy dzierżawy. Jest to związane z ryzykiem, które inwestor bierze na siebie w przypadku niepowodzenia takiej inwestycji.
Czy po podpisaniu umowy dzierżawy możemy korzystać z nieruchomości?
Umowa dzierżawy nie powinna zabraniać korzystania z przedmiotu dzierżawy do momentu rozpoczęcia budowy. W tym czasie właściciel działki może korzystać, jak również pobierać dofinansowania, np. ze środków unijnych. Zazwyczaj umowa dzierżawy dopuszcza możliwość wejścia na teren dzierżawy, lecz ma to na celu wejście pojedynczych osób, np. przyrodników opracowujących dokumentację środowiskową lub geodetów wykonujących mapy.
Kto płaci podatki związane z funkcjonowaniem farmy fotowoltaicznej?
Wszystkie podatki związane z funkcjonowaniem farmy fotowoltaicznej pokrywa inwestor i powinna to regulować umowa dzierżawy. Główny podatek, który należy uregulować to podatek od nieruchomości. W przypadku prowadzenia działalności jest on dużo wyższy niż w przypadku uprawy gruntów.
Co, jeśli inwestor zbankrutuje?
Inwestycja w farmę fotowoltaiczną to inwestycja długoterminowa. Każdy z inwestorów przed rozpoczęciem takiej inwestycji wykonuje szereg analiz odnoszących się do ich opłacalności. Obserwując ceny energii oraz wydarzenia z przeszłości na rynku energii, możemy łatwo zauważyć tendencję wzrostu cen energii a to bezpośrednio wpływa na opłacalność inwestycji fotowoltaicznych. Warto pamiętać, że farmami zainteresowane są głównie duże spółki, które posiadają ugruntowaną pozycję na rynku. To oznacza, że nawet w przypadku mniejszego zysku niż został przez nie przewidziany, duże spółki nie zbankrutują.
Kto pokryje koszty utylizacji modułów fotowoltaicznych?
W przypadku zakończenia obowiązywania umowy dzierżawy inwestor powinien być zobowiązany do przywrócenia nieruchomości do stanu sprzed rozpoczęcia inwestycji, a co za tym idzie do usunięcia wszystkich elementów instalacji, konstrukcji z panelami itp. Umowa dzierżawy powinna posiadać takie zapisy i zabezpieczać w tym zakresie właściciela nieruchomości.
Czy warto podpisać umowę dzierżawy?
Będąc właścicielem gruntu o klasie IV lub gorszej, którego nie planujemy zabudować, musimy być świadomi, że przychód z prowadzenia działalności rolniczej jest dużo mniejszy niż czynsz proponowany w przypadku podpisania umowy dzierżawy. Jednak na pytanie: „Czy warto podpisać umowę dzierżawy?”, każdy powinien odpowiedzieć sobie indywidualnie po przeanalizowaniu wszystkich możliwości zagospodarowania danej nieruchomości. Wizja dzierżawy gruntów i zarabianie na niej bez konieczności wkładu własnej pracy oraz środków finansowych jest kusząca i realna.
